土地売却の前に

 

土地を高く売るコツを教えて!土地売却・査定完全ガイド

 

土地の売却にあたっては、たいていの場合、不動産会社に相談の上で、買い手となる人を見つけるように働きかけてもらう依頼をすることになります。このように、一定の手数料を支払い、不動産会社に売り手と買い手の仲介をしてもらうための契約を「媒介契約」と呼んでおり、土地売却の前に覚えておきたい知識のひとつです。

 

ひとくちに「媒介契約」とはいっても、実はそのなかには「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」および「一般媒介契約」という種類があり、それぞれ不動産会社としての対応も異なっています。

 

「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」というのは、ひとつの不動産会社に対して仲介を依頼するもので、他の不動産会社と二重に同様の契約を結ぶことは禁止されています。このような契約を交わした場合、基本的にはチラシの作成、インターネットの不動産情報サイトやタウン誌などへの物件情報の掲載などの宣伝活動は不動産会社が行ってくれますし、買い手となる人に対する物件説明などのこまかな手続きも同様に行ってくれますので、売り手としてはたいへん余裕がもてます。

 

「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」の違いですが、前者のほうは、売主がみずから買い手となる人を親戚などから見つけた場合には、不動産会社を通さずに売却をすることが可能ですが、後者の場合には、不動産会社をいったん通してからでなければ売却ができないことから、後者のほうがより拘束力が強い契約ということができます。

 

いっぽう、「一般媒介契約」ですが、こちらは同じ土地について、二社以上の不動産会社に仲介を依頼してもよいという契約です。複数の不動産会社が関与することから、不動産会社としてはかならずしも成功報酬としての手数料が得られるわけではないので、あまり熱心に広報宣伝活動をしてもらえない可能性があるため、この方法は今では利用されることが少ないのですが、逆に他人に知られずに土地を売却したいといった理由から、広報宣伝を派手に行わない場合には活用されることがあります。

土地には地価という価格があります。

 

土地を高く売るコツを教えて!土地売却・査定完全ガイド

 

公示価格は国土交通省が定めています。基準地価は都道府県です。路線価格は国税庁が定めていて、固定資産税評価額は市町村が決めています。この地価はそれぞれで金額が異なっています。不動産会社が一般的に参考にする価格は公示価格や路線価格です。そしてこれに利用価値が加わります。利用価値が高いところは高く売却されます。利用価値が高い土地とは、いろいろな使い道があるところです。

 

一戸建てに限らず、高層ビルを建てることができたり、居酒屋を開業したりすることもできるなど、自由に使えれば使えるほど評価は上がります。駐車場しか利用できない、日照権の問題で高い建物は建てられないなど制約が設けられれば設けられるほど利用価値は低くなってしまいます。そうなると土地の活用ができずに維持費用を支払い続けることになります。また、電気やガス、水道が使える、近くに沼や崖などがないなど周辺状況によっても価格は左右されます。その場所に辿り着くまでの道路も重要です。車両が十分入れる道路を求めている買主もいます。法律の制限がある土地はその分費用をかけて法律をクリアする必要が出てきます。できるだけ条件が整っている土地のほうが高く売れます。

 

過去に何かあった場合も土地の価値は下がります。事件や事故がその例です。火事などが起きていると評価はよくありません。自然災害もそうです。土砂崩れや液状化などがあったらそれだけ嫌煙されてしまいます。ただ、そうしたところでも利便性がよいなど買主の要望を満たしているようであれば十分値がつく可能性があります。きちんと対策を施しているなどすれば問題ないとされる場合もあります。とにかく日当たりがいいところを求めている、周辺が静かなところがいいなどの条件を指定してくる顧客がいれば、その人に高く売れる可能性も十分あります。最初からダメだろうと諦めずに、その土地の特長をよく生かして営業をかけていくことが大切です。

土地を売却する時の費用

 

土地を高く売るコツを教えて!土地売却・査定完全ガイド

 

土地を売却する際は、売却によって得るお金のことだけではなく、出て行く費用のことも考慮する必要があります。

 

土地の売却時に発生する費用はたくさんあります。例えば、土地の売買を仲介してくれた不動産業者に対しては、売買契約が成立した段階で仲介手数料を支払う義務が発生します。仲介手数料は法令で上限が定められており、取引の仲介を行う不動産業者の中では上限に近い金額を請求してくる業者が多くなっているので、金額はよく確認しておく必要があります。なお、売買契約時には仲介手数料以外にも印紙代の支払いも必要です。これは、法律によって不動産の売買契約書が印紙税の課税文書に指定されているからです。

 

住宅ローンの返済が終わっていない状態で売却をする場合は、売買代金からローンの残債が差し引かれます。もし、売買代金からの支払いによって残債が無くなったら抵当権抹消手続きが必要で、土地の売主はこの費用も負担しなければなりません。抵当権を抹消する際にかかる費用は、自分で手続きをするのであれば登記手続きをする際に納付する登録免許税だけですが、司法書士に代行してもらう場合は、依頼先に報酬を支払わなければなりません。

 

土地の売却の際にかかる費用はこの他にも、更地にして買主に引き渡す場合の建物の解体費用や土地の整地費用、新しい住居への引越費用、引越作業中に生じた不要品の処分費用などが考えられます。

 

そして、土地の売却手続きをすすめる時には発生しませんが、必要費用として考えておかなければならないものがあります。それは所得税と住民税です。売買代金から上記のような売却にかかった費用を差し引いた結果、残額が生じるのであれば、このうちの一部を所得税や住民税として、確定申告を行った上で納めなければなりません。納付すべき所得税と住民税の税額は、物件を売った年の1月1日時点における所有期間によって変わり、一般的には所有期間が長いほど納付額が少なくなります。また、売った土地がマイホームを建てる目的で取得していたものであれば、特例を適用して納付額を少なく抑えることができるようになります。

土地などを始めとする不動産を売却する方法として、仲介と買取といった方法があります。

 

土地を高く売るコツを教えて!土地売却・査定完全ガイド

 

一概にどちらの方が良いといった事はなく、売り手側の条件や状況などによって、どちらが適しているかを見極める必要があると言えます。

 

まず仲介ですが、これは売り手側から依頼された不動産会社が、その物件の買い手を探すといったものです。
この仲介を行う際には宅建の免許が必要になりますが、それ以上に必要になるものはない為、比較的規模の大きな大手の不動産会社から、規模の小さな中小の不動産会社までが仲介業務を行う事が出来ます。

 

仲介を選択した場合の長所としては、買取と比較した場合において、高値での売却が可能であるといった点が挙げられます。その為、何よりも高値での売買を重要視している場合には、この方法を選択する事が無難であると言えます。

 

短所としては、買い手を探す必要がある為、売却までにある程度の時間がかかってしまうといった点です。また、それによりいつ頃までに売却出来るのかとった見通しも立てづらいといった点も挙げられます。

 

また、仲介である為、不動産会社を通して行われるその他の物件売買と同様に仲介手数料も発生してしまいます。

 

次に買取ですが、これは不動産会社がその物件の買い手となり、その物件を買い取るといったものです。
その為、多額の資金が必要になると言え、資金の豊富な大手の不動産会社が行う事になります。

 

買取を選択した場合の長所としては、不動産会社が提示する買取価格に同意出来れば、すぐに売却が可能であるといった点です。その為、売却を行う見通しなどが立てやすいといった点が挙げられます。

 

また買取は仲介ではない為、仲介手数料が発生しません。その為、費用を抑えての売却が出来るといった点も長所であると言えます。

 

短所としては、仲介で売却するよりも安く買い取られてしまうといった点です。一般的には相場よりもおよそ20パーセント安く買い取られる傾向にあると言われています。

一般的に土地がなかなか売れないときには必ず理由があります。

 

土地を高く売るコツを教えて!土地売却・査定完全ガイド

 

まず、販売価格が高い、それから物件が悪い、不動産会社が悪い、というものです。

 

なかなか売却することができない理由に特に多いのが、販売価格が高い、というものなのですが、どうせ売るのなら高い値段で売りたい、というのが当たり前です。ですが、買い手がつきにくいときには、やはり対処法を考えなければいけないです。
販売価格が高い場合は、販売価格を下げることを考えます。

 

売る側としては少しつらいですが、それよりも売れない場合を考えると、やはり値段設定の変更は仕方がないです。極端なことを言うと、どんな物件だったとしても、値段が魅力的な価格であれば、必ず売れるといわれています。その周辺の相場に見合った適正価格だったのかを、もう一度不動産会社と話し合って販売価格を見直すといいです。

 

また、物件を見に来る人がいるのになかなか売れない、という場合は、その物件や周辺の環境に問題がある可能性もあります。周辺の環境を変えることはできないので仕方ないけれど、物件そのものに問題がある場合は、改善することもできます。たとえば、室内の汚れがひどいときは、見ただけで使用感を感じてしまうので、物件をみている人は購買意欲を削られてしまいます。これは人が住んでいてもどうしても年数によって出てしまうものなので、事前にハウスクリーニングやリフォームを利用しておくといいです。見た目のイメージはとても大切です。なので、少しでも清潔に、きれいにみえるようにしておくことで売却することができるようになります。

 

そして、お客さんからまったく反響がない、という場合は、不動産会社に問題があると考えられます。そのようなときは、思い切って不動産会社を変えることを検討します。不動産会社に宣伝の仕方や販売活動を見直してもらいます。それでも売却することができないのなら、不動産会社を変えてみることも大切です。